Diez negocios rentables para invertir en Real Estate

Tras un 2021 con altibajos, la demanda crece lentamente y algunos segmentos encuentran una oportunidad antes de cerrar el año. ¿Cuáles son?

El mercado inmobiliario parece mostrar una leve reactivación. ¿De qué magnitud es la recuperación? ¿Sigue siendo determinante el costo del metro de construcción?.

Las condiciones macro no son favorables: el peso de los impuestos y la devaluación dejó por el piso el negocio de renta en la Argentina. La falta de crédito hipotecario complica el panorama y se suma un sobre stock histórico de propiedades en venta. Ante este panorama: ¿qué oportunidades aparecen en el horizonte?

Inversión en Estados Unidos

Muchos buscan nuevos horizontes en países como Uruguay, España, Paraguay y Estados Unidos. Pero en la práctica, ¿es negocio para un argentino invertir en el mercado inmobiliario de otro país?.

Virgilio Raiden – CEO de globUp, opina que «para que una inversión sea interesante hay que mirar 2 cosas: por un lado la clave es la misma que la del resto de los negocios, comprar barato y vender caro. Por otro lado el inmuebles es un activo que vale por sus frutos, es decir por las rentas que genera. Hoy algunas ciudades cumplen con estos dos requisitos: Detroit, Filadelfia, Baltimore y actualmente apareció en escena Cleveland. En general la mayoría de los argentinos está invirtiendo en estas ciudades, ya que permiten obtener muy buenos retornos, con una inversión desde 55.000 a 100.000 dólares».

“Sugerimos a nuestros clientes que compren inmuebles que estén alquilados, o se pueden alquilar, con Section 8, un plan del gobierno que asegura el cobro de los alquileres y esto, naturalmente, le da mucha tranquilidad al propietario. Hoy Miami representa una oportunidad para invertir en inmuebles residenciales, invertir ahora cuando hay poco inventario remanente parece un momento óptimo, así poder disfrutar de la suba de precios de los próximos 3 o 4 años”, sentencia.

Detroit, por su parte, se ha convertido en los últimos años en un destino ideal para las inversiones en real estate bajo la modalidad de coparticipación. Se trata de un mercado en el que hay mucha demanda por parte de quienes viven allí y ya tienen acceso a créditos bancarios, con lo cual la atención hoy está enfocada en comprar y refaccionar para vender al residente.

Según Marcelo Schamy, Director de IDG Homes Detroit “la inversión bajo la modalidad de coparticipación permite el ingreso a inversores que no disponen de una suma mayor a los 25 mil dólares y ofrece beneficios interesantes como un interés anual (con liquidación mensual) del 7%, sin ningún tipo de gasto o condición sobre el capital invertido. Además, el inversor obtiene el 20% de la ganancia a la venta de las propiedades adquiridas, que a su vez ofician de garantía hipotecaria sobre el capital aportado”.

Invertir en Storage

El storage (o almacenamiento) es un segmento que se encuentra en franco crecimiento en los Estados Unidos y que ha sido calificada por Wall Street como una “industria a prueba de recesiones”. La misma genera, sólo en ese país, ingresos anuales por 39,5 millones de dólares. Los storages son depósitos individuales para personas y/o empresas que se utilizan para almacenar todo tipo de cosas y que soluciona el problema de falta de espacio en casas y empresas en un país con altos índices de consumo.

Invertir en lotes

Ya a comienzos de 2020 muchos desarrolladores estaban dispuestos a construir propuestas de alto valor fuera de la ciudad que ofrecieran un producto nuevo e innovador contra la hiperdensidad urbana que lleva a que se construyan departamentos cada vez más chicos y con más amenities compartidos. La Pandemia empujo al mercado en esa dirección de un día para otro: el diseño urbano y el desarrollo de viviendas pensando en la calidad de vida.

“La naturaleza no solo permite más esparcimiento y salud, también otorga privacidad y mayor flexibilidad de uso de los espacios. En este sentido, este año vimos una migración clara que abandonó las opciones céntricas urbanas por propuestas más conectadas con la naturaleza y espacios abiertos. Asimismo, la crisis sanitaria conllevo una crisis económica sin precedentes y, si bien se registró un fuerte aumento de la demanda por productos inmobiliarios más amplios y naturales, el consumidor también tenía que resolver una ecuación de incertidumbre general. Esto sumado al sobre stock de los desarrolladores y la baja en costos de construcción, llevó a la necesidad de crear descuentos y financiamientos agresivos y que reactivaran las ventas, la liquidez y la capacidad de compra”, cuenta Martín Silva Valent – Director M2 Spaces.

“Financiamientos que son mucho más creativos y flexibles, incluyendo incluso la compra de lotes pero proyectando construcciones desde el día uno. Este financiamiento y nuevo tipo de producto con demanda aumentada genera una clara oportunidad de inversión especialmente buena en la coyuntura, dónde ya sea que se invierte para construir y vender, para hacer land banking y esperar que la tierra suba de precio o para lograr una primera o segunda vivienda con muchos más metros cuadrados y calidad de vida”, continúa el especialista, quien asegura que en zona norte, “desde Pilar hasta Capilla del Señor se pueden conseguir buenas oportunidades. La inversión mínima es de 35.000 dólares financiado con un anticipo del 30%, casi 10.000 dólares y 24 cuotas, libre de comisiones. En estos casos la rentabilidad proyectada es duplicar el valor de la inversión en solo tres años”, asegura Silva Valent.

Invertir en coliving

El coliving es una modalidad de alquileres temporarios diseñada para albergar a estudiantes, turistas y viajeros de negocios que se instalan en una ciudad por un período de mediano a largo plazo. Funciona en edificios u hoteles remodelados y promueve la sociabilidad y comunidad entre los huéspedes a través de sus espacios y actividades comunes.

“Es la respuesta que brindó el mercado a dos nuevas tendencias: el cambio de mentalidad en el que la experiencia se valora por encima de la propiedad, así los viajeros se transforman en turistas no convencionales; y al avance de la tecnología y la posibilidad cierta del teletrabajo que facilita trabajar a distancia; esto dio origen a los nómades digitales”, afirma Ramiro Garcia Minzoni, Director de Desarrollo Inmobiliario Casa Campus.

“La pandemia de covid-19 obligó a la gente a pasar más tiempo en su casa y a buscar alojamiento de calidad. El coliving se adapta a las nuevas preferencias y aporta valor favoreciendo las relaciones sociales en un entorno seguro, a la vez que potencia los espacios abiertos. Además de ofrecer un producto flexible, con alquileres temporarios, departamentos completamente equipados en edificios con áreas comunes que incluyen coworking, sala de estudios y otras comodidades, en este contexto se suma el plus de cuidado, seguridad y protocolos de higiene y limpieza que los alquileres independientes no pueden garantizar», agrega García Minzoni.

Con respecto a la rentabilidad, el empresario cuenta que “es un producto de inversión inmobiliaria que en tiempos de normalidad ofrece rentas súper atractivas porque combina tarifas tipo hoteleras y administración o gestión moderna con menor costo operativo. En tiempos de covid-19 demostró ser muy resiliente, logrando ocupaciones cercanas al 80 %, sosteniendo la rentabilidad”, explica.

“Bajo esta modalidad se puede acceder unidades cuyo valor ronda los 89.000 dólares, que pueden abonarse con un adelanto de 58.000 dólares y 12 cuotas de $365.548,00. La rentabilidad promedia es del doble de un alquiler tradicional que proviene del pool de alquileres. A eso habrá que agregarle la revalorización de la unidad, estimada en un 25% en tan solo un año”, ejemplifica.

“Hay unidades más económicas que arrancan en los 56.000 dólares, que pueden abonarse con un adelanto de 29.000 dólares y 60 cuotas de $76.560. La rentabilidad promedia es del doble de un alquiler tradicional proviene del pool de alquileres. A eso habrá que agregarle la revalorización de la unidad, estimada en un 15% en tan solo un año”, finaliza.

Invertir en subastas

Dentro de los negocios que hallaron una oportunidad en la crisis, están las subastas online, que se fortalecieron en este contexto en el que no se puede generar contacto entre “múltiples personas”, en el caso de las propiedades se suma que “las ventas bajaron aumentando fuertemente el stock haciendo competir entre sí a las propiedades, ello derivó en que el comprador se decidiera por las que están a valor de oportunidad», considera Martín Bottger, CEO Remate Inmobiliario.

Invertir en crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding es una red de financiamiento colectivo que, a través de una plataforma digital, permite que se financie un determinado proyecto gracias al aporte de varios individuos. Aplicado al Real Estate, permite adquirir propiedades entre varios inversores quienes serán dueños de un porcentaje de los activos y percibirán los retornos producidos por el alquiler y/o revalorización de los bienes adquiridos.

«El Crowdfunding permite ingresar al mercado inmobiliario desde montos mínimos (10 mil pesos), a proyectos que antes estaba reservados para ahorristas con más de 100.000 dólares. De esta manera, el inversor no solamente dolariza sus pesos, sino que también, puede generar un retorno a su inversión en uno de los mercados históricamente más seguros y estables», argumentan Damian Lopo y Manuel Estruga, dueños y creadores de Crowdium.

Criptomonedas en el ladrillo

Los cambios en los hábitos de consumo y en las preferencias de los compradores, sumado a las nuevas herramientas de inversión y a las modificaciones recientes en la legislación de nuestro país, han impactado en la forma en la que se desarrollan los negocios inmobiliarios en el mercado local. Si bien en la Argentina el mercado cripto aplicado al real estate aún es incipiente, muchos proyectan una migración a este tipo de monedas.